（原标题：万科被投资者灵魂拷问10连击！董秘回答很无奈：总有新的生意机会）

文 / 天天财经116 天天房产言攀

天天房产讯，近日有投资者向万科接连提出既现实又灵魂式拷问，无奈，万科董秘一一作答。

提问一：投资者向万科A提问，公司所处行业已无发展前景，请问公司有何转型计划？

万科A回答：我们相信市场不会饱和，房地产市场常做常有、常做常新，总有新的生意机会。公司坚定实施不动产开发、经营、服务并重的战略，目前拥有业内最全面的不动产赛道布局，在不动产综合发展方面也建立了一定的优势。2022年公司经营服务业务全口径收入为512.6亿元，同比增长23.1%。关于各业务发展状况详见公司定期报告。

提问二：投资者向万科A提问，多地宣布解除对房价的限制，公司年底是不是又要计提存货跌价准备了？

万科A回答：公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值。有关公司2023年业绩请关注公司后续将披露的2023年报。

提问三：投资者向万科A提问，请问11月有没有获得银行贷款？今明两年各计划交付多少房？

万科A回答：公司和银行的合作一直都比较顺畅，11月、12月均持续获得银行贷款。截至3季度末，公司有息负债中银行借款占比61.4%。今年前三季度公司已经完成16.2万套的交付，全年竣工和交付详细情况请见后续披露的年度报告。

提问四：投资者向万科A提问，郁亮董事长提出明年管理层业绩与股价挂钩，具体的绩效目标是否已确定或有方案？管理层是否有放任当前股价下行以更容易实现明年绩效的故意？

万科A回答：根据公司10月27日披露的《第二十届董事会第三次会议决议公告》，董事会审议通过公司2023-2025年度奖金方案，其中“董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，并增加年度股价变动作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。”因此2023年的股价表现同样也会影响到当年度的奖金方案。

提问五：投资者向万科A提问，董秘好，能不能正面回答：1. 万科现在还能不能在公开市场发债？2. 如果不能借新还旧，万科是不是能够在极限条件下继续活下去？

万科A回答：公司拥有多元化的融资渠道，与主要金融机构保持着长期的战略伙伴关系，在融资上继续得到支持。对于具体的融资方案，公司会结合市场环境和业务发展需要，从优化融资结构、降低融资成本的角度出发进行选择。目前公司经营正常，各项资金排布和还款安排都在有序进行中。

提问六：投资者向万科A提问，由于前期若干巨无霸公司暴雷前兆都是美元债暴跌，现公司美元债也大跌，出现50%收益的情况。本人周围也有不少人担心万科暴雷，这是否会进一步影响购房者的信心，公司是否有评估及有应对措施？

万科A回答：10月底公司债券出现异动主要是受到了市场情绪波动影响。目前公司经营正常，各项资金排布和还款安排都在有序进行中。公司会继续加强与债券投资人的沟通，协助投资人更好地了解公司财务与经营情况，引导市场价格回归合理水平。

提问七：投资者向万科A提问，请问公司财报上写着的1.3万亿的的负债是否存在暴雷的风险，短期负债现在是多少，长期负债是多少，为何财报上写的金融类负债请问这个是什么？

万科A回答：公司经营正常、财务稳健。截至三季度末，有息负债中，一年内到期的占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。关于交易性金融负债和衍生金融负债，具体可参阅公司财务报告及报告附注。

提问八：投资者向万科A提问，喜迎辛杰荣位万科董事会副主席，请问他入驻万科董事会是否有计划监督万科的正常经营，是否有计划让他管理的深地铁趁万科股价极低的时候增持股份，以免发生股权之争的风险？是否可以让全体股东知道一下万科年末业绩目标和明年业绩目标？

万科A回答：深圳地铁作为大股东，始终积极支持公司的健康稳定发展。关于公司的经营策略和未来发展展望，您可关注公司年度报告。

提问九：投资者向万科A提问，2022年2023年新开工面积大幅下滑而销量仅小幅度下滑2024开始商品住宅将供不应销量价格触底已经很明确了，公司是否计划加大拿地力度重回巅峰?

万科A回答：在投资上公司会继续坚持量入为出，合理仓位，把投资质量放在首位。

提问十：投资者向万科A提问，万科能从各银行借到钱，自己也有足够的现金，为何还要做reits和CMBS融那么一点钱？为何要在市场极度低迷的时候才转型？为何转型的进展这么缓慢？

万科A回答：不同的融资方式在资金成本、期限、用途等方面各有特点，公司一直致力于保持多元化的融资渠道，以匹配各类业务的现金流特征，增强融资的灵活性。对公司而言，推动发行REITs不仅仅能打通资产循环，也可以促进资产价值重估，对于不动产经营性业务的发展将起到重要的推动。公司坚定实施不动产开发、经营、服务并重的战略，目前拥有业内最全面的不动产赛道布局，在不动产综合发展方面建立了一定的优势。2022年公司经营服务业务全口径收入为512.6亿元，同比增长23.1%。关于各业务发展状况详见公司定期报告。（内容来源：天天财经116）

（注：图源均出自深交所互动易）